Os Fundos de Investimento Imobiliários são ativos de renda variável utilizados por empresas de incorporação ou construção que desejam captar recursos no mercado financeiro.
Esses fundos possibilitam que investidores pessoa física e jurídica diversifiquem o portfólio com ativos imobiliários de diferentes segmentos de um jeito simples, podendo, inclusive, gerar renda passiva.
Em geral, as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores. Mas, para isso, precisam cumprir uma série de exigências regulatórias.
Siga neste conteúdo e conheça em detalhes essa classe de ativos. Antes, confira como abordaremos esse assunto:
O que são fundos imobiliários?
Como funcionam os fundos imobiliários?
Como os fundos imobiliários são estruturados?
Quem pode criar um fundo imobiliário?
Quais as vantagens dos fundos imobiliários?
Considerações sobre os fundos imobiliários
Esperamos que, ao fim deste conteúdo, você compreenda com tranquilidade o que é e como funciona um fundo de investimento imobiliário. Boa leitura!
O que são fundos imobiliários?
Os fundos de investimento imobiliários correspondem ao conjunto de recursos captados no mercado financeiro para investir em ativos imobiliários.
Os FIIs, como também são chamados, foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), conforme as Instruções CVM nº 472/08 e CVM 516/11.
Segundo a bolsa de valores brasileira (B3), eles podem utilizar o patrimônio líquido para comprar diferentes tipos de imóveis, como:
- Rurais ou urbanos;
- Construídos ou em construção;
- Imóveis comerciais ou residenciais.
Galpões logísticos, lajes corporativas, agências bancárias, escritórios, salas comerciais, hotéis, hospitais e shopping centers estão entre os empreendimentos imobiliários mais utilizados para compor a carteira de investimentos dos FIIs.
Esses fundos de investimento também podem usar seus recursos para adquirir títulos de renda fixa e variável atrelados ao setor de imóveis, como:
- Cotas de fundos imobiliários;
- Letra de Crédito Imobiliário (LCI);
- Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
- Letra Imobiliária Garantida (LIG).
- Ações e debêntures de empresas do setor imobiliário;
- Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC).
Como funcionam os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários contam com um administrador autorizado pela CVM, responsável pela captação dos recursos e divulgação das informações exigidas pela regulamentação, deliberações de assembleias e fatos relevantes.
A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (ANBIMA) destaca outras obrigações do administrador, como:
- Serviços de escrituração das cotas;
- Análise e acompanhamento dos projetos imobiliários;
- Auditoria independente;
- Custódia de valores mobiliários;
- Gestão dos valores do fundo.
Vale mencionar que o administrador tem a opção de terceirizar alguns desses serviços, como a gestão, a escrituração de cotas do fundo, a distribuição e o formador de mercado.
Outro ponto importante em relação ao funcionamento dos fundos imobiliários, é que eles pagam rendimentos aos seus cotistas. Segundo a regulamentação, os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido conquistado a cada seis meses.
Como os fundos imobiliários são estruturados?
Os FIIs são constituídos no formato de um condomínio fechado. Isso significa que eles não permitem resgates antes do prazo de vencimento preestabelecido. Contudo, os investidores têm a opção de vender suas cotas no mercado secundário.
A CVM exige a apresentação de alguns documentos obrigatórios, como o regulamento e o prospecto. Neles constam as principais informações sobre o fundo e o seu funcionamento, como política de investimento, taxa de administração, despesas e encargos, entre outras.
Após a estruturação, o fundo de investimento imobiliário capta recursos através de ofertas públicas, para então iniciar suas operações.
Diferentemente dos demais fundos estruturados, os FIIs podem ser acessados pelos investidores em geral. Para isso, a distribuição de cotas dos fundos deve ser realizada por meio de uma oferta 400.
Assim, os investidores interessados podem adquirir suas cotas por intermédio de uma corretora de valores, distribuidora ou banco de investimento autorizados.
Caso o administrador queira restringir a distribuição a um determinado público, a oferta deve seguir a Instrução CVM 476.
Tipos de fundos imobiliários
A ANBIMA classifica os FIIs conforme a estratégia adotada pelo fundo, o tipo de gestão (ativa ou passiva) e a principal área de atuação no mercado imobiliário.
A seguir, veja como o órgão regulador segmenta esses ativos quanto a estratégia:
- Desenvolvimento para Renda, cujos fundos aplicam em imóveis em construção, destinados no futuro à locação ou arrendamento para gerar renda aos cotistas;
- Desenvolvimento para venda, que investe em imóveis em construção para serem vendidos no futuro;
- Renda, no qual o patrimônio é destinado à aquisição de imóveis prontos para serem locados;
- Títulos e Valores Mobiliários, que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, como CRIs, LCIs e cotas de outros FIIs.
- Híbridos, que podem utilizar diferentes estratégias.
Essa classificação visa contribuir com mais transparência aos investidores, em especial sobre os riscos envolvidos, facilitando o processo de escolha do melhor fundo para compor a sua carteira de investimentos.
Eles também são conhecidos como fundos de tijolo, cuja carteira é composta por imóveis físicos; fundos de papel, quando investem em títulos e valores mobiliários atrelados ao setor; e fundos de fundos, quando aplicam majoritariamente em cotas de outros FIIs.
Quem pode criar um fundo imobiliário?
A Instrução CVM 472 prevê que o fundo imobiliário seja “constituído por deliberação de um administrador que preencha os requisitos estabelecidos nesta Instrução”.
A administração do FII é exclusiva de “bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias”, conforme o artigo 28 da ICVM.
Devidamente autorizado à operação, o administrador deve solicitar à CVM a autorização para o funcionamento do fundo imobiliário, cuja resposta é fornecida em até 10 dias úteis após a protocolação do pedido.
Posteriormente, a instituição deve enviar documentação complementar para obter o registro de funcionamento do FII.
Quais as vantagens dos fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são uma alternativa das empresas de incorporação ou construção captarem recursos no mercado financeiro, sem recorrer as vias tradicionais de financiamento.
A estruturação mais flexível dessa classe de ativos é considerada uma vantagem pela ANBIMA, devido à sua possibilidade de aceitar diferentes estruturas de acordo com a estratégia.
Segundo a associação, o crescente interesse dos brasileiros pela diversificação, aumenta o número de cotistas, o que também contribui com bons resultados para o setor.
Os FIIs oferecem inúmeros benefícios, como o pagamento de rendimentos periódicos livres de imposto de renda para o investidor pessoa física, além da possibilidade de investir em imóveis sem ter que dispor de um alto volume financeiro.
Mas atenção: os investidores não podem exercer qualquer direito real sobre os imóveis do fundo, nem respondem por dívidas relacionadas a ele.
Considerações sobre os fundos imobiliários
Os fundos de investimentos imobiliários são uma comunhão de bens e ativos imobiliários administrados por uma instituição financeira e negociados na bolsa de valores.
Eles podem ser desenvolvidos para renda (focados em aluguéis de imóveis físicos), para venda (que aplicam em bens em construção), financeiros (investidos em papéis do segmento imobiliário) ou híbridos (que podem mesclar as estratégias).
Dessa forma, os FIIs mostram-se como uma via alternativa para captação de recursos das empresas e uma opção de investimento para as pessoas físicas que buscam rendimentos isentos de imposto de renda que sirvam como fontes de renda passiva.
Mas, lembre-se que embora essas aplicações financeiras sejam interessantes, sobretudo para os pequenos investidores, elas não contam com a cobertura do fundo garantidor de crédito (FGC).
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